pergotenda e permessi

Pergotenda e permessi edilizi del Comune: servono o no?

La domanda è tra le prime a ronzare in testa, quando decidiamo di installare una pergotenda nel nostro spazio esterno. Ci domandiamo se sarà necessario andare a chiedere il permesso di costruzione o dichiarare la sua presenza.

È necessaria l’autorizzazione del Comune? Non sempre, anzi, nella maggior parte dei casì no!

Vediamo perché la pergotenda, sopratutto una pergotenda da “arredo giardino”, non necessita di permessi edilizi dal comune di Roma, Albano o dei Castelli Romani.
Vediamo anche quali sono le eccezioni a questa normativa e perché, in quel caso, dobbiamo chiedere il permesso…

Edilizia libera e pergotende, non sono tutte uguali

Dipende dalle dimensioni, vista la differenza tra le pergotende a libera installazione considerate degli arredi, e quelle di grandezza tale che vengano considerate al contrario un’opera edilizia.
Non solo: le pergotende di grandi dimensioni, sono soggette ai permessi quando sono utilizzate per finalità commerciali.
Le due variabili insieme (grandezza e finalità), fanno scattare l’obbligo di permesso edilizio del comune dove sono installate che sia Roma o in un comune dei Castelli.

Se non si chiede l’autorizzazione al comune, si rischia di creare una situazione di abuso edilizio. Tale condizione è stata definita anche da alcune sentenze chiarificatrici.

Prima di citare le sentenze, ricordiamo che la pergotenda può rientrare in questa normativa di arredo esterno rimovibile quando sia veramente una tipologia di struttura con i montanti classici delle pergole, ma abbia la tenda tecnica da sole come elemento di copertura e protezione.

È una pergola che presenta una tenda da sole in tessuto tecnico, e in teoria viene assimilata ad una struttura che si può facilmente smontare. Quindi, non rientra in una costruzioni edilizia stabile dell’edificio ma in un arredo esterno.

Sicuramente una pergotenda permette di vivere al meglio gli spazi outdoor, come terrazzi grandi e giardini, volumi esterni su strada o nella natura per le attività commerciali o turistiche.
Come abbiamo visto, però, le grandi dimensioni vanno a definire uno spazio molto ampio e “fisso” all’interno di uno stabile, specialmente se si tratta di un hotel, un ristorante, etc. Per questo, tali pergotende verranno considerate come strutture edilizie – seppur rimovibili.

Quando si può installare una pergotenda senza permessi

Quando la costruzione è leggera, facilmente montabile e smontabile, e ha una destinazione privata o temporanea. Come la propria pergotenda in giardino, una pergotenda condominiale negli spazi esterni per creare ombra, una pergotenda a bordo piscina, una piccola struttura temporanea, etc.

Questa visione giuridica della pergotenda, è data da un orientamento del Consiglio di Stato, che ha stabilito qualche anno fa (Consiglio di Stato – Sentenza n. 1777/2014) una distinzione tra diversi manufatti. Tra pergotende di modeste dimensioni, che non modificano la destinazione d’uso degli spazi esterni e che sono assimilabili a delle opere precarie.

Le pergotende facilmente e immediatamente rimovibili, quindi, non necessitano di alcun permesso per l’installazione.

Quando richiedere la licenza edilizia per installare una pergotenda

Come abbiamo ripetuto, le grandi dimensioni e la finalità commerciale, rendono necessaria la richiesta di installazione al Comune – altrimenti si deve rispondere di abuso edilizio con conseguente multa.

In tal caso sono necessari per la pergotenda permessi dovuti al fatto che si tratta di struttura che generano volumi e non è un semplice intervento di arredo – detto anche opera precaria. Oltre ai materiali e ai sistemi che le fissano al suolo, la non precarietà di queste pergotende viene data dalle esigenze per le quali è stata installata.

Se le finalità sono commerciali e di tipo continuativo, sarà considerata non un sistema precario di arredo ma una struttura saldamente collegata al suolo e funzionale.

Anche in questo caso, il Consiglio di Stato, in passato, ha distinto tra le pergotende in alluminio con tende retrattili in plastica (opera precaria), e simili pergotende ma con la presenza di lastre di vetro laterali come elementi di chiusura. In questo caso, dove la struttura è ancora più compatta, saranno necessari per la pergotenda permessi edilizi o autorizzazioni; perché la pergotenda viene considerata una nuova costruzione (Consiglio di Stato – Sentenza n. 1619/2016).

Inoltre, sulle dimensioni si è espresso in una sentenza il TAR Lazio (n. 12632/17 del 22.12.2017), che riguarda proprio i dubbi di chi vuole installare una pergotenda a Roma, Albano Laziale o nei comuni dei Castelli Romani.

Il TAR del Lazio ha chiarito che il permesso di costruire è necessario se la pergotenda è di notevoli dimensioni e collocata all’interno di un cortile.

In tal caso, non si tratta solo di vivibilità esterna, ma anche di soddisfare esigenze stabili e durature, per le quali la legge richiede il permesso di costruire – Articoli 3 e 10 del DPR n. 380/2001. Se, per esempio, la pergotenda ospita i clienti di un bar con tavolini all’aperto, ecco che soddisfa esigenze stabili e durature.

Una definizione rafforzata dal Consiglio di Stato (Cons. Stato, sez. II, 22 luglio 2019, n. 5130), che parla di pertinenza ai fini edilizi quando la pergotenda è costituita per un’oggettiva esigenza dell’edificio principale, ed è funzionalmente inserita nell’edificio stesso.

Ricapitolando su pergotenda e permessi del comune nel 2021

  • Una pergotenda di piccole dimensioni, che resta aperta lateralmente, presenta una copertura retrattile: una chiusura né stabile né permanente. Quindi non crea uno spazio chiuso, e non è necessario il permesso di costruire o titolo edilizio per installarla.
  • Una pergotenda di grandi dimensioni, con sistemi di chiusura esterna o copertura stabile, che serve un esercizio commerciale oppure un’esigenza in modo permanente, allora deve richiedere il permesso edilizio per essere installata.

Ricordiamo che la struttura di alluminio aumenta l’incidenza sulla valutazione urbanistica, specie se addossata alla parete dell’edificio. Per non risultare permanente, deve essere costituita principalmente intorno alla tenda (protezione dal sole e dagli agenti atmosferici).

La pergotenda sul terrazzo: serve il permesso del condominio?

Sul proprio terrazzo, è possibile montare una pergotenda senza il permesso dell’assemblea condominiale.
Il proprietario non deve fornire nessuna informazione preventiva, a patto che sia sicuro che la pergotenda installata non crei nessun problema per la stabilità dell’edificio impatto estetico negativo.

Nel caso in cui ci fossero tali problemi, il condominio potrebbe chiedere la rimozione della pergotenda al giudice. Per evitare ogni controversia, quindi, si può sempre chiedere l’autorizzazione del condominio, seppur non obbligatoria. Questo è consigliabile perché, una volta concessa l’installazione, l’atto non sarà più revocabile.
Questa specificazione è importante, perché si sono verificati casi di contestazioni tra condomini e proprietari, oppure tra cittadini e Comune, sulla questione dei permessi edilizi.

Ad esempio, nel 2019 un privato che stava creando una struttura con pergotenda a Roma sul suo terrazzo, è stato prima fermato dal Comune capitolino. In seguito al suo ricorso, il giudice che ha dichiarato la pergotenda come un arredo esterno: era di piccole dimensioni, rimovibile e non modificava la destinazione d’uso della casa.

Installare una pergotenda, quindi, rientra nella categoria dell’attività di libera edilizia, esente da ogni tipo di permesso di costruzione.

A chi chiedere informazioni su pergotende e permessi

A volte, è necessario comunque rispettare le distanze per vincoli condominiali.
Altre volte, se la pergotenda si trova in una zona del centro storico di un comune, è fondamentale un parere preventivo della sovrintendenza.

Altre volte ancora, quando le pergotende sono annesse ad attività commerciali, per la installazione è necessario avviare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). In particolare, se si desidera chiudere la pergotenda con pareti vetrate a pacchetto rendendola una forma “chiusa”. Perché una recente sentenza ha dichiarato libera edilizia dato che le vetrate scorrevoli e a pacchetto, sono completamente apribili. Insomma, dei dubbi possono sorgere…

In ogni caso, per chiarire le incertezze riguardo l’installazione delle pergotende, puoi affidarti ai nostri esperti, attivi a Roma, nella zona dei Castelli Romani e in tutto il Lazio.

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Puoi contattarci per avere tutte le informazioni normative su pergotenda, permessi e autorizzazioni – sui quali siamo ovviamente aggiornati. Inoltre, creiamo preventivi gratuiti per ogni tipologia di pergotenda, e saremo presto da te per un sopralluogo.
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